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    ‘不動産購入時’ カテゴリー

    土地を購入する際に注意したいポイント

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    今日はあいにくの天気ですね
    今年の冬は雨が多いように感じます
    昼間晴れていても、夕方雨が降ってきて
    「昨日天気予報で雨って言ってなかったやん」
    ということもしばしばです

     

     
    さて、今回は住宅を建てるために土地を購入する場合
    注意しておくべきポイントについてまとめてみました

     

     
    現地調査はもちろんですが他にも検討すべき点がいくつかあります

     

     
    一つは、その土地の地目や権利関係を確認することです

     

     
    これは、法務局で登記簿謄本を取ると、記載されています
    「地目」とは、土地の利用状況によって定まる土地の種類です
    土地の地目は登記簿謄本の「表題部」という箇所に載っています
    住宅を建てたい場合は「宅地」と記載されていることが必要です

     

     
    権利関係も登記簿謄本(不動産全部事項証明書)で分かります
    権利関係は登記簿謄本の「甲区」と「乙区」に書かれています

     

     
    「甲区」は所有権関係が「乙区」にはそれ以外の権利関係が記載されますが
    見ておきたいのは「甲区」の所有者は
    配偶者名義や父名義などではなく、きちんと売主になっているかどうか
    「仮登記」や「差押」「仮差押」などというようなものが記載されていないかも
    チェックしておきたいところです

     

     
    その他にも、建物を建築できる土地かどうかを調査しておくとよいでしょう
    その土地で商売をされる方はもちろん
    お住まいになられる方も注意しておく必要があります

     

     
    具体的には「接道義務」の条件を満たしているか
    つまり、敷地が建築基準法で決められた道路に
    2メートル以上接しているかということなどが挙げられますす

     

     
    また土地の用途地域の規制がある地域もあります

     

     
    都市計画法では、用途地域を
    「住宅地域」「商業地域」「工業地域」に分けて指定し
    この指定により、建築基準法で各用途地域に
    建築できる種類の建物が決められています

     

     
    例えば、「工業地域」の中の「工業専用地域」では
    店舗や住宅を建てることはできません

    また、第一種低層住宅専用地域や第二種低層住宅専用地域の場合
    12メートルまたは10メートル以下の建物しか
    建築できないとされているようです

    これは低層住宅の住環境を守るために
    建物の高さ制限のほかに
    一定の商業施設や遊戯施設や風俗施設などが建築できないと
    制限されているものですので
    閑静な住環境を望まれる方にとっては
    過ごしやすい地域ともいえるかもしれません

     

     
    ご自身が欲しいと思っている土地のエリアにはどのような学校があるのか
    どのような環境であるのかといったことを気にされる方は多いと思いますが
    どのような制限があるのか…っということは
    あまり気にされない方も多いようですので

    購入前にはきちんと確認されることをオススメします

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    収益不動産を購入する方向けのセミナーを開催します!

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    Facebookをご利用の方には既にご案内させていただいたのですが
    2014年10月10日(金)18:30~20:50大阪産業創造館にて
    ドリームゲート主催研修「収益不動産オーナーを目指すサラリーマンや
    事業者の方むけのセミナーを開催させていただきます
    受講料:3,000円(懇親会は別途)

     
    ↓お申し込みはこちらから↓

    http://www.dreamgate.gr.jp/seminar/topics_detail4/id=253

    syuueki

    前半は税理士でもあり、中小企業診断士、AFPでもある杉山先生から
    不動産投資のポイント、物件購入までのスケジュール・物件の決め方といった点から

     
    キャッシュフロー計算・表面利回り・損益分岐点、リスクヘッジ
    法人化するときの見極めなど、不動産収益をおこなうときに
    必要な知識をギュギュッと詰め込んでお話しいただきます

     

     
    後半は、私和田から、不動産購入にあたっての検討事項として
    登記簿謄本、図面の見方、差押、仮処分など
    注意しておくべき登記についてのチェックポイントから

     
    現地調査、売買契約書、重要事項説明書、融資時の注意点と抵当権と根抵当権の違い
    不動産売買と登記というところをお話しさせていただき
    その他購入後の問題点や、法人化するときの手続きなど
    具体的な部分も、記載例を交えてお話しさせていただきます

     

     
    中小企業診断士兼FPでもあり、税理士の方による収支関連のお話しと
    司法書士、行政書士による売買契約から登記簿の注意点
    不動産・商業登記のお話しを一通り聞けるいい機会(…というと手前味噌ですが…)
    ですので、ぜひ一度お越しください

     

     
    弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
    住宅ローンに関するご相談やご説明
    売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております

    平日9:00~18:00にご予約いただければ
    平日の面談相談だけではなく、平日夜間(最終相談スタート20:00)相談や
    土日相談なども行っておりますので、お気軽にご相談ください

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    フラット35とフラット35Sの融資条件について

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    今回は前回の続きという訳ではありませんが
    フラット35とフラット35Sの融資条件についてご案内します

    毎年お盆前後は他の事務所がお休みのためか
    13日~15日前後は、相続を含め、土地や建物の売買といった
    不動産に関するお問い合わせが多いように思います

    ひょっとしたら他の事務所にかけてみたところ繋がらないので
    いくつかかけてみたら、たまたま弊事務所に繋がった…
    という状態なのかもしれませんけど…(汗)

     

     
    フラット35、フラット35Sを利用するための条件として
    気になるものとして、まず思い浮かぶのは収入条件ではないでしょうか

     
    いくつかある収入条件のうち
    年収に占める借入金の年間返済合計額(フラット35を含みます)が
    一定以内でなければならない
    …というところには注意が必要です

     
    この年間合計額というのは、フラット35、35S以外に借り入れがある場合
    フラット35や35Sを利用した場合
    全ての借入額の返済額を併せると返済額はいくらになるのか
    またその返済額は融資条件の範囲内であるか否か…ということです

     

     
    ですから債務の管理と返済計画をきちんと検討したうえで
    ご自身の収支などを含めた資金計画を立てねばなりません

     

     
    他の融資条件として、資金使途などもあります

     
    …が、融資条件という今回のブログから少し横道にそれて
    資金計画の注意点についても触れておきたいと思います

     
    フラット35、フラット35Sを利用する場合
    繰り上げ返済手数料無料!!!

    というところばかり強調されていますが…
    融資手数料はかかってきます
    …これ結構落とし穴でして…そんなの聞いていない!
    という方もいらっしゃるようですので
    あらかじめ心づもりしておいた方がよろしいかと思います

     

     
    …と…少し長くなってきましたね
    その他融資条件や注意点について
    今回も「まほろば不動産」さんのサイトで
    「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」というタイトルで
    まとめさせていただきましたので、よろしければご一緒にご覧ください
    まほろば不動産「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」

     

     
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    住宅金融支援機構のフラット35について

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    不動産登記の専門家である司法書士としてなのか
    もしくはマンション関連の契約書などを作成する専門家である行政書士としてなのか
    これらを兼業しているからなのか
    あるいはコンサルタント業務も行っているからなのかはわかりませんが

    マンションの購入を考えてらっしゃる方から
    住宅ローンに関するご質問をお受けすることがあります

     

     
    なかでも多いのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している
    長期固定金利のフラット35、フラット35Sについてでしょうか
    銀行や信用金庫などが取り扱う民間口-ンとの比較ということで
    大半の方が検討に入れているせいかもしれません

     

     
    フラット35を利用するには
    住宅金融支援機構の技術基準に適合しなければなりませんが
    長期固定金利で、保証料不要だったり
    繰り上げ下返済手数料不要だったりという特徴があります

     
    今回は、たまにコラムを書かせていただいている
    「まほろば不動産」さんのサイトで、このあたりのことをまとめてみました
    まほろば不動産「フラット35とは?フラット35Sとの違いと改正点」

     

     
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    定期借地権付きマンションとは

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    真夏日も多く、梅雨も近づいてきましたね
    夏は、熱中症対策で、スポーツドリンクを
    事務所に置いています
    外に出るときは、塩飴など塩分やミネラルが
    補給できるものを持っておくと便利かもしれませんね

     

     
    前に定期借家契約についてお話ししましたが
    今日は、定期借地権付きマンション
    定期借地権付き一戸建てについてです

     

     
    定期借地権契約は、平たくいうと
    契約更新がない借地契約です
    定期借地権には一般定期借地権や事業用借地権など
    3種類のものがありますが、ここでは一般定期借地権について
    書きたいと思います

     

     
    ここ数年前から
    定期借地権付きマンションや定期借地権付き一戸建てなどの
    物件が出るようになりましたね

     

     
    これらのメリットは底地が所有権でなくて借地権なので
    所有権の物件に比べて物件自体の価格が比較的
    安いことでしょうか
    ですから、立地の良い場所の物件や広い物件でも比較的手に入れやすい
    ことが挙げられると思います

     

     
    一般定期借地権は、存続期間50年以上の期間を定め、
    契約の更新をしないことや期間満了しても建物買取請求をしないこと
    建物再築による存続期間の延長がないことを定めます

     

     
    ですから、50年の期間がきたら、マンションや家を解体して更地にして
    出ていかなければならないことになります
    また、借地権ですから地代の支払いも検討事項です
    物件を見る際には、価格のみならず様々な観点から検討しておくとよいかもしれません

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    土地を買う時のチェックポイント その1

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    だいぶ暖かくなりましたが、日によってかなり気温差がありますね
    花粉もまだ飛んでいるようです
    このところ天気が良いので、花粉の飛散は多いようです
    事務所の窓から外を眺めると、遠くの景色が霞んで見えることがあります

     

     
    家や会社、事務所などの敷地等として
    土地を購入される方も
    いらっしゃると思います

     

     
    土地を買う際に、チェックしておきたいポイントがいくつかございます

     

     
    現地に行って、土地の現況確認や周りの環境
    駅からの距離などを
    確認することはよくなされることではないでしょうか

     

     
    これ以外にも注意しておきたいこととして

     

     
    1 土地の権利関係がどのようになっているか見てみる

     

     
    土地の登記簿謄本を取れば、売主に所有権があるか
    抵当権などの権利関係はどうなっているかを
    確認することができます
    登記簿謄本は、近くの法務局で誰でも取得できます

     

     
    謄本の確認と同じくチェックしておきたいこととして
    2 都市計画図の確認があります

     

     
    都市計画図は市役所や役場の都市計画課に備えられていますし
    インターネット上のホームページから閲覧できる市もあります

     

     
    都市計画図では、買いたい土地に建築しようとする建物が
    建てることができるのか
    建物の大きさや用途に制限があるかなどを
    確認することができます

     

     
    都市計画図では、都市計画区域や用途地域などの確認ができます
    都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、未指定地域に分類されます

     

     
    このうち、注意したいのは、市街化調整区域です
    市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域で
    開発等は原則として行われない区域のことです

     

     
    無秩序な乱開発を防止し、自然環境の保全を図るために
    開発行為が規制されているのです

     

     
    市街化調整区域は、原則として
    通常の住宅や商店、事務所などを建てることを禁止しており
    転入者等が新たに建物を建てることはできません

     

     
    例外的に農林水産業用の施設や公的な開発等は
    認められる場合があるようですが
    原則的には、一般建物の建築等は規制されています

     

     
    土地を買う際には、その土地が市街化調整区域になっていないか
    用途地域に制限がないかを確認することもポイントの一つです

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    不動産購入時の諸費用って何?

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    桜が咲いたと思ったら、あっという間に満開になりましたね
    毎年、桜が咲き始めて満開になるまでの風景を
    電車の車窓などで楽しむのですが、今年はその余裕がなかったです

     

     
    さて、一戸建てやマンションの販売チラシ等で、
    「購入の際には別途諸費用がかかります」
    などと書かれているのを
    目にしたことはないでしょうか

     

     
    諸費用って何?と思われる方もおられるかもしれません

     

     
    諸費用は、平たく言うと
    不動産購入時に不動産価格のほかにかかる費用のことです

     

     
    具体的には、不動産売買契約書に貼る印紙代
    中古物件のときは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、
    住宅ローンを組むときは、銀行に支払うローン事務手数料、
    住宅ローン保証料、
    火災保険・地震保険料、団体信用生命保険料などがかかり、
    その他にも、不動産を自分の名義にしたり
    住宅ローンの抵当権設定登記をしたりするための登記費用がかかります
    また、税金関係についても、不動産取得税や登録免許税、固定資産税等が
    かかります

     

     
    住宅ローン保証料とは、住宅ローンの支払いについて
    保証人を立てる場合と同じく
    保証会社に保証してもらうための制度で
    住宅ローンの支払いが延滞等により支払われない場合に
    保証会社が支払うためのものです

    保証会社が立て替えて支払った場合は、
    今度は保証会社に対して支払わなければなりません
    これについては一括返済等を求められる場合がありますので
    注意が必要です

     

     
    購入者にとっては、住宅ローン以外にも様々なお金がかかり
    頭の痛いことですが、事前に不動産価格以外にも必要な費用を
    知ることで、購入予算や資金計画を立てやすくなると思います

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    分譲マンションのマンション管理組合とは

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    マンションは多くの人が集まって暮らすため
    集団で快適に生活するためのルールづくりが必要となります

     

     
    分譲マンションの管理、運営等の決定は
    マンション所有者がすべきものですから
    所有者全員でマンション管理、運営等を行うための団体を構成します

    この団体が「管理組合」と呼ばれるものです

     

     
    マンションを買うと、自動的に管理組合の構成員になります

     

     
    このようにマンションの管理、運営等の決定は管理組合が決定しますが
    管理組合自体が人間のように判断することはできないので
    管理組合の意思決定は総会で各構成員の議決によって決めることになります

    マンション所有者は、管理組合の構成員として管理組合の総会に出席して議決権を持ちます

     

     
    管理組合の決定事項は総会で決めますが、業務執行は理事会で決められます

     
    よく間違えられやすいのが「管理会社」との違いですが
    管理会社は管理組合からマンション管理に関する事務を委託されている会社です

     

     
    まとめると
    管理組合とは、マンション所有者皆様の生活を円滑で暮らしやすいよう維持するために
    その管理、運営等を決定する団体で、その決定にはマンション所有者が関わります

     

     
    一方、管理会社とは、管理費や修繕積立金の金銭管理
    マンションの廊下やエントランス等共用部分の清掃や保守点検、防犯警備等
    マンションの管理事務について、管理組合から委託を受けて事務手続きをする会社です

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    一戸建てかマンションか 家を買う際のチェックポイント

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    昨年来から都市部の駅近などで、マンションの建設ラッシュが続いていましたね。
    マンション建設に合わせて大型ショッピング施設建設など
    都市開発がされるケースも多いですね
    一戸建ても、環境に配慮した設備の整ったものもあり
    以前より選択肢が広いと思います

     

     
    どんな家に住むかは
    その後の生活をどのように暮らしていきたいかを考えることでしょうか
    一戸建て、マンションの選択肢がありますが
    どちらを選ぶかは各々の生活スタイルによって決まると思います

     

     
    一戸建ては、比較的郊外などの住宅街にあり
    マンションと比較すると、庭があり、ペットを飼うことができて
    自分の駐車場に車を駐車できるところがメリットでしょうか
    また、小さな子供がいる場合は
    上下階への騒音を気にせずに住めることもメリットの一つだと思います
    反面、建物の老朽化に伴い
    壁の塗り替えや瓦の張替などのメンテナンスは自分で行う必要があります
    また、売却の際には、家の築年数に応じて減価償却されて
    実質土地の値段で決まることもありますので
    買い替えなどを検討する際には、この点も考慮する必要があります

     

     
    マンションは、比較的駅周辺などにあり、一戸建てと比較すると
    オートロック等セキュリティ面が備えられていることや
    最近のマンションは共用施設など設備が充実しているものも多いです

     

     
    反面、毎月の住宅ローンとは別に、修繕積立金や管理費を支払わなくてはなりません
    修繕積立金は年数に応じて増えていきますので
    購入の際は、住宅ローン返済額に併せてこの点も考慮する必要があります
    車を所有する場合は駐車場代もかかる場合があります

     

     
    また、一戸建ては購入後も自由にリフォームできますが
    マンションの場合はリフォームの際には管理組合や居住者への申告や同意が
    必要な場合もあります

     

     
    快適に生活していくために、住宅の購入は自分や家族の希望、ライフスタイル、予算を検討し、色々な方向から見ていかれることをお勧めします

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