2014
収益不動産を購入する方向けのセミナーを開催します！
Ｆａｃｅｂｏｏｋをご利用の方には既にご案内させていただいたのですが
2014年10月10日(金)18:30～20:50大阪産業創造館にて
ドリームゲート主催研修「収益不動産オーナーを目指すサラリーマンや
事業者の方むけのセミナーを開催させていただきます
受講料：３，０００円（懇親会は別途）
↓お申し込みはこちらから↓
http://www.dreamgate.gr.jp/seminar/topics_detail4/id=253
前半は税理士でもあり、中小企業診断士、ＡＦＰでもある杉山先生から
不動産投資のポイント、物件購入までのスケジュール・物件の決め方といった点から
キャッシュフロー計算・表面利回り・損益分岐点、リスクヘッジ
法人化するときの見極めなど、不動産収益をおこなうときに
必要な知識をギュギュッと詰め込んでお話しいただきます
後半は、私和田から、不動産購入にあたっての検討事項として
登記簿謄本、図面の見方、差押、仮処分など
注意しておくべき登記についてのチェックポイントから
現地調査、売買契約書、重要事項説明書、融資時の注意点と抵当権と根抵当権の違い
不動産売買と登記というところをお話しさせていただき
その他購入後の問題点や、法人化するときの手続きなど
具体的な部分も、記載例を交えてお話しさせていただきます
中小企業診断士兼ＦＰでもあり、税理士の方による収支関連のお話しと
司法書士、行政書士による売買契約から登記簿の注意点
不動産・商業登記のお話しを一通り聞けるいい機会（…というと手前味噌ですが…）
ですので、ぜひ一度お越しください
弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
住宅ローンに関するご相談やご説明
売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております
平日９：００～１８：００にご予約いただければ
平日の面談相談だけではなく、平日夜間（最終相談スタート２０：００）相談や
土日相談なども行っておりますので、お気軽にご相談ください
平日９時～１８時にご予約頂ければ、土日、平日夜も相談対応可能です
０６－６３６２－１００２
までご連絡ください
ホームページをＷＥＢ標準で再構築してみました！
アクアス司法書士行政書士総合事務所のホームページは
ＨＴＭＬで作成したものと、ＣＭＳで作成したものがあります
ＨＴＭＬで作成したものは
ＷｏｒｄＰｒｅｓｓやムーバブルタイプが流行りだす前に作成していたものなので
そろそろ変えないとなぁ…と思っていたところ
先週木曜日ににクラウドとホームページに関するセミナーを聞きまして
早速その日のうちに構想を立てて、翌日金曜日から作成を開始しました
実は、セミナーを聞くまでは
レスポンシブデザインにして、スマホ、携帯、ＰＣのどれで
アクセスしても、的確に表示されるものに使用かと思っていたのですが
ＰＣ用とスマホサイトを別々に作成して
ＪＡＶＡスプリクトなどで振り分けをするのもいいと聞いたのでそちらにしました
で…後はやはり今ならＣＳＳ＋ＨＴＭＬ５で記述すべきだろうと思い
悪戦苦闘しながら、デザイン、記事、サイト構成も全て一新したものが
…ようやく昨日完成しました！！！
で…今朝バグとりをしつつ、ＸＭＬのサイトマップと
ＨＴＭＬのサイトマップを作成して
ＲＳＳとＰＩＮＧの設定をして…一応完了！！！
…あれ？スマホサイト…
……
…
………
…はしばらくしてから作成して、ＪＡＶＡスプリクトで振り分け…予定！です
とりあえずこんな感じになりました（汗）
弊事務所の新しいホームページはこちらから
もしもリンク切れなどがありましたら、教えていただけると助かります（滝汗）
あ…相互リンクなどもお気軽にご連絡ください＾＾
…と…弊事務所は司法書士行政書士総合事務所ですから
もちろん本業の方も、いつでもどこでもお気軽にお電話ください
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フラット３５とフラット３５Sの融資条件について
今回は前回の続きという訳ではありませんが
フラット３５とフラット３５Sの融資条件についてご案内します
毎年お盆前後は他の事務所がお休みのためか
１３日～１５日前後は、相続を含め、土地や建物の売買といった
不動産に関するお問い合わせが多いように思います
ひょっとしたら他の事務所にかけてみたところ繋がらないので
いくつかかけてみたら、たまたま弊事務所に繋がった…
という状態なのかもしれませんけど…（汗）
フラット３５、フラット３５Ｓを利用するための条件として
気になるものとして、まず思い浮かぶのは収入条件ではないでしょうか
いくつかある収入条件のうち
年収に占める借入金の年間返済合計額（フラット35を含みます）が
一定以内でなければならない
…というところには注意が必要です
この年間合計額というのは、フラット３５、３５S以外に借り入れがある場合
フラット３５や３５Sを利用した場合
全ての借入額の返済額を併せると返済額はいくらになるのか
またその返済額は融資条件の範囲内であるか否か…ということです
ですから債務の管理と返済計画をきちんと検討したうえで
ご自身の収支などを含めた資金計画を立てねばなりません
他の融資条件として、資金使途などもあります
…が、融資条件という今回のブログから少し横道にそれて
資金計画の注意点についても触れておきたいと思います
フラット35、フラット35Ｓを利用する場合
繰り上げ返済手数料無料！！！
というところばかり強調されていますが…
融資手数料はかかってきます
…これ結構落とし穴でして…そんなの聞いていない！
という方もいらっしゃるようですので
あらかじめ心づもりしておいた方がよろしいかと思います
…と…少し長くなってきましたね
その他融資条件や注意点について
今回も「まほろば不動産」さんのサイトで
「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」というタイトルで
まとめさせていただきましたので、よろしければご一緒にご覧ください
まほろば不動産「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」
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住宅金融支援機構のフラット３５について
不動産登記の専門家である司法書士としてなのか
もしくはマンション関連の契約書などを作成する専門家である行政書士としてなのか
これらを兼業しているからなのか
あるいはコンサルタント業務も行っているからなのかはわかりませんが
マンションの購入を考えてらっしゃる方から
住宅ローンに関するご質問をお受けすることがあります
なかでも多いのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している
長期固定金利のフラット３５、フラット３５Ｓについてでしょうか
銀行や信用金庫などが取り扱う民間口－ンとの比較ということで
大半の方が検討に入れているせいかもしれません
フラット３５を利用するには
住宅金融支援機構の技術基準に適合しなければなりませんが
長期固定金利で、保証料不要だったり
繰り上げ下返済手数料不要だったりという特徴があります
今回は、たまにコラムを書かせていただいている
「まほろば不動産」さんのサイトで、このあたりのことをまとめてみました
まほろば不動産「フラット35とは？フラット35Sとの違いと改正点」
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Ｗｏｒｄｂｏｏｋｅｒプラグインが配布終了？
ＷｏｒｄＰｒｅｓｓブログ記事をＦａｃｅｂｏｏｋと連動させる
「Ｗｏｒｄｂｏｏｋｅｒ」プラグインが配布を終了したようです
既にプラグインをインストールしているからまぁいいか…
っと思っていたのですが、前々からＦａｃｅｂｏｏｋのいずれか
もしくはまたは両方がアップデートされた場合にリンクが切れてしまう
ということは仕様なようで…これがどうもくせもののようです
Ｗｏｒｄｂｏｏｋｅｒの設定をリセットして再認証すれば
通常通り連携をしてくれていたのですが
今朝この作業をしたところ、どうやらこの再認証ができない様子…
ということで、あらたにＦａｃｅｂｏｏｋと連動することのできる
プラグインとしてＪｅｔｐａｃｋの設定をしてみました
プラグイン自体はインストールしていたのですが
インストールしていない方は、まずはインストール、その後有効化して
設定→パブリサイズ共有→facebookの右側にある認証ボタンをクリック
後は画面に従ってクリックしていくのみ
…と…これだけでＯＫです
（…といっても私は既にアプリなどを作成していたので）
（ひょっとしたら…そちらがまだの方は初期設定が必要かもしれません）
実際に投稿する際、投稿画面の右側に
Ｊｅａｐａｃｋのオプションがついていますから
記事と一緒に投稿される文章を変更したい方は
「パブリサイズ共有」の「編集」のところを変更してみてください
しばらくはこのＪｅｔｐａｃｋで様子を見たいと思います
もし同様の状態でおこまりでしたら、ぜひ一度お試しくださいませ
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エンディングノートの安全な活用法とは
今年も猛暑が続きますね
都市部などでは外気の暑さに加えて
コンクリートから出る熱でさらに気温が上がっているようです
皆様、ご自愛くださいますようお祈り申し上げます
少し前に「エンディングノート」が流行りましたが
これを活用する際の注意点について書きたいと思います
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが
「エンディングノート」は、自分に万一のことが起きたときに
家族などが困らないように
自分の財産や身の回りのことについて
知らせるためのノートです
市販のものを使わずに、普通のノートなどを「エンディングノート」
としてお使いの方もおられるかもしれません
その際の注意点として
エンディングノートは
預貯金や株式、不動産関係など財産を書き留めておくものですが
キャッシュカードの暗証番号やクレジットカード番号など
情報が知られるとすぐに財産が引き出させる恐れのあるものは
防犯上から記載しないほうがよいでしょう
財産関係のほか大切な個人情報を含む内容も記載されていますので
できれば鍵のかかる場所で保管しておいたほうがよいと思われます
万一の時の親族の連絡先や介護、葬儀に関することが書かれているなど
家族にすぐに知らせる必要がある情報が書かれている場合は
その部分だけ財産関係と分けて分冊にするなど、財産関係のノート
とは別のノートに書いて、財産関係のノートは鍵のかかるところに保管し
介護・葬儀関係ノートだけを取り出しやすい場所に
保管するようにすると、より安全かもしれません
大切な情報が含まれていますので、これをどのように守るか、そして
万一の時に役立てるにはどうすべきかについては
難しいものがあると思います
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遺言、そのあとの手続きはどうなっているの？
台風が過ぎて、真夏の日差しになってきましたね
大きな被害が出た地域もあり、今さらながら自然の脅威を感じます
遺言のことについては、和田のブログでも触れていますが
今回は、遺言がなされた後の手続きについて書きたいと思います
遺言をした人がお亡くなりになると、
亡くなった日に遺言の効力が生じます
例えば、遺言で「私は、左記不動産を甲に遺贈する」
とあれば、亡くなった日に甲に遺贈されたことになります
「遺贈」によって不動産登記名義を移す場合は
基本的には現在の名義人である不動産を失う人と
不動産を得る人が共同で登記申請するという手続きになります
(例外もあります)
実際にこの不動産の名義を甲に移すには
遺言者は既に亡くなっていますので
亡くなった人の法定相続人全員に協力してもらい、
法定相続人全員と甲が共同で登記申請する手続きになります
法定相続人がたくさんいたり
遠方におられる場合は結構大変な
手続になります
遺言する人が遺言の中で、
「遺言執行者」を指定している場合は
この「遺言執行者」が遺言の内容を実現する人ですから
遺言執行者が登記名義を移す手続きに協力し
遺言執行者と甲が共同で登記申請することになります
法定相続人がたくさんいたり、遠方におられて
遺言の後の手続きの煩雑が予想される場合は
遺言執行者を
遺贈を受ける「甲」にしておくという方法もあります
このようにすると遺言執行者が甲ですから
遺贈を受ける甲が一人で登記名義を移す手続きが
できることになります
ただし、これは遺贈によって不動産の所有権登記名義を移すときに
例外的に認められている事例ですから
全ての遺言の内容にあてはまるものとは限りませんので
ご注意くださいませ
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定期借地権付きマンションとは
真夏日も多く、梅雨も近づいてきましたね
夏は、熱中症対策で、スポーツドリンクを
事務所に置いています
外に出るときは、塩飴など塩分やミネラルが
補給できるものを持っておくと便利かもしれませんね
前に定期借家契約についてお話ししましたが
今日は、定期借地権付きマンション
定期借地権付き一戸建てについてです
定期借地権契約は、平たくいうと
契約更新がない借地契約です
定期借地権には一般定期借地権や事業用借地権など
３種類のものがありますが、ここでは一般定期借地権について
書きたいと思います
ここ数年前から
定期借地権付きマンションや定期借地権付き一戸建てなどの
物件が出るようになりましたね
これらのメリットは底地が所有権でなくて借地権なので
所有権の物件に比べて物件自体の価格が比較的
安いことでしょうか
ですから、立地の良い場所の物件や広い物件でも比較的手に入れやすい
ことが挙げられると思います
一般定期借地権は、存続期間５０年以上の期間を定め、
契約の更新をしないことや期間満了しても建物買取請求をしないこと
建物再築による存続期間の延長がないことを定めます
ですから、５０年の期間がきたら、マンションや家を解体して更地にして
出ていかなければならないことになります
また、借地権ですから地代の支払いも検討事項です
物件を見る際には、価格のみならず様々な観点から検討しておくとよいかもしれません
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家を賃貸に出したいけど、期間がきたらホントに返してもらえるの？
良い天気が続いていましたが、今日は久しぶりに雨ですね
そろそろ梅雨も近づく季節になってきました
昔は田んぼに行くと、水路などでカエルを見かけましたが
最近は、カエルの鳴き声など滅多に聞かなくなってしまいました
さて、今日は家の賃貸借契約に関することを書きたいと思います
せっかく家を手に入れたのに、転勤になってしまった
親の代からの家が地方にあるが、仕事の関係で住むことができないなど
様々な事情で、自分の家だが住むことができない方も
おられると思います
賃貸に出したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか
賃貸に出した場合、期間が満了したらちゃんと返してもらえるのかと
不安に思われることもあると思います
しかし、通常の賃貸借契約で契約すると、契約期間が満了しても、
期間満了の１年前から６か月前までに
貸主から借主に「契約更新をしない」ことを言わないと
契約が更新したとみなされ、
さらに
契約期間満了後も借主が住み続けていると、
契約更新があったとみなされます
貸主が契約更新を拒否するには、
自分がそこに住むなどの他、正当事由が必要とされています
まさに、契約期間満了しても返してもらえないこともあるのです
賃貸借契約の更新がないことを定めるには、
「定期借家契約」によることが必要です
定期借家契約をするには、
契約は公正証書などの書面で契約をすることと
さらに
「契約の更新がない」ことを
契約書とは別の書面を作成して
借家人に説明することが必要とされています
このような定期借家契約にすることで、
期間が来たら家を返してもらえることができます
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分譲マンションの管理組合と自治会の役割の違いについて
５月の日差しに加えて、初夏を思わせる気候ですね
街では半袖の方も見かけます
さて、以前、このブログで、
分譲マンションの管理組合について書きましたが
今日は、自治会との違いについて書きたいと思います
マンションの管理運営決定は、
そこで暮らす所有者が自分で決めるべきものなので
分譲マンションの所有者で組合を形成し、
この構成員の決定
具体的には、各所有者の総会決議によって
管理や運営について決定します
この分譲マンション所有者による組合が管理組合です
ちょっとわかりにくいですが、平たく言うと
マンションに住んでいる所有者の多数決による組織のことです
管理組合が区分所有法という法律に基づいてできる組織であるのに対し
自治会は、任意の団体で、
同じマンションで暮らす人々のコミュニケーションを
活性化することによって
地域福祉や生活環境の向上を図るものです
町内会と同じような働きをします
管理組合は、分譲マンションには必ずありますが
自治会は任意団体ですので、存在するマンションと
存在しないマンションがあります
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