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    ‘賃貸借契約’ カテゴリー

    身近な問題と公正証書の活かし方

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    大阪駅や周辺などで、外国人観光客を目にすることが多くなりました
    事務所の近くでは
    ドラックストアなんかで化粧品やシャンプーを吟味する姿を見かけます

     

     
    さて、今日は公正証書の活用についてです

     

     
    「転勤で引っ越すので住居を賃貸に出したい」
    「離婚することになったので、養育費・財産分与などの取り決めをしたい」
    「貸したお金が返ってくるようにしたい」
    「そろそろ自分の家族のために遺言をしておきたい」

     

     
    普段何気なく生活するなかで、
    大切な決断や決め事をすることもあると思います
    そのなかでも、他人と話し合ったり
    契約を交わすことはとても骨の折れること
    だと思います

     

     
    他人と契約をするときに大切なことは
    契約書として文書を残しておくことが重要です
    この契約の証明力を高める方法もあります

     

     
    契約を公正証書として作成するという方法です

     

     
    例えば、金銭の借用書の場合
    通常は、お金を返さないときに返してもらうためには
    「お金を返せ」という裁判を経て、勝訴しないと強制執行ができません

     

     
    しかし借用書を公正証書にしておくと
    「期限内に返済しなければ強制執行されることを認める」という
    「強制執行認諾文言」の条項を入れておくと、
    「お金を返せ」という裁判をしなくても
    この公正証書をもって強制執行をすることができます

     

     
    また、その他の賃貸契約書や離婚協議書の場合でも
    公正証書で作成し「強制執行認諾文言」の条項を入れておくと、
    万一、養育費の支払いが滞った場合でも
    この公正証書をもって強制執行をすることが可能です

     

     
    大切なのは、公正証書を作成する際に
    契約当事者が公証役場に出向き
    公証人が立ち会って公正証書を作成するので
    誰の立会いもなく当事者だけで契約するよりも
    「契約したこと」に対する考え方が重くなり
    契約を守ろうとする姿勢が働くというメリットも
    あります

     

     
    最近、大きな災害や事件を見るたびに
    普通に生活できることの大切さを感じます
    生きていくうえで、様々な局面に立つこともありますが
    慌てずに乗り切っていきたいものです

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    土地の賃貸借期間が満了してもすぐに明渡しを請求できないの?

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    先日スーパーに行ったら、もうバレンタイン用の
    チョコレートが売り場に並んでいました
    「だいぶ気が早いなー」と思いながら
    綺麗なディスプレイを眺めていました

     

     
    さて、今日は土地の賃貸借契約の期間満了時についてです

     

     
    家を建てて住む目的で土地を借りた場合
    借地契約後、期間満了になったら契約は終了するのでしょうか

     

     
    この場合、借地人が契約更新の請求をしたら
    地主が契約更新を断って
    明け渡しをしてもらうには「正当事由」がいるといわれています

     

     
    一定期間が来たら自動的に契約が終了する「定期借地権」や
    「土地の一時使用のための借地権」の場合は別ですが、
    通常、建物を所有するための借地契約の場合、
    法律では借地人が保護されており、
    契約期間が満了しても借地人が契約更新を請求したら、
    地主は簡単には拒めないことになっています

     

     
    借地人が契約更新の請求をした場合、
    地主が何もせず放っておいて異議をいわない場合は法定更新として、契約更新となります
    地主が更新について「更新しない」と異議を唱えた場合ですが
    「地主の異議の申立て」については、
    「正当事由のあること」が求められます

     

     
    「自分の土地なのになぜ期間がきても取り返せないのか」
    と思われる方もおられるかもしれません
    昭和10年頃の住宅飢饉から立ち退きを余儀なくされる賃借人を
    法律が保護する立場に立ったことが今の法律の基になっているようです

     

     
    もちろん借地料の支払いが滞っていたり、他人にまた貸ししているような
    契約に反する事柄がある場合は、
    契約の解除を請求して明け渡し請求できますし、
    期間満了による契約終了に借地人も同意している場合は明け渡しとなります
    しかし、期間満了で立ち退いてもらいたい時でも
    借地人が契約更新を請求したら、
    契約更新を拒絶して「期間が満了したのですぐに立ち退いてください」
    といえないのです
    契約更新を拒絶するには、地主に「正当事由があること」が求められます

     

     
    正当事由の判定は地主と借地人の双方の利害などを考慮して決められます
    法律・判例では、地主が自分で土地を使う必要がある場合や
    立退料の提供など正当事由を補完する事柄を考慮して判断されるようです

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    収益不動産を購入する方向けのセミナーを開催します!

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    Facebookをご利用の方には既にご案内させていただいたのですが
    2014年10月10日(金)18:30~20:50大阪産業創造館にて
    ドリームゲート主催研修「収益不動産オーナーを目指すサラリーマンや
    事業者の方むけのセミナーを開催させていただきます
    受講料:3,000円(懇親会は別途)

     
    ↓お申し込みはこちらから↓

    http://www.dreamgate.gr.jp/seminar/topics_detail4/id=253

    syuueki

    前半は税理士でもあり、中小企業診断士、AFPでもある杉山先生から
    不動産投資のポイント、物件購入までのスケジュール・物件の決め方といった点から

     
    キャッシュフロー計算・表面利回り・損益分岐点、リスクヘッジ
    法人化するときの見極めなど、不動産収益をおこなうときに
    必要な知識をギュギュッと詰め込んでお話しいただきます

     

     
    後半は、私和田から、不動産購入にあたっての検討事項として
    登記簿謄本、図面の見方、差押、仮処分など
    注意しておくべき登記についてのチェックポイントから

     
    現地調査、売買契約書、重要事項説明書、融資時の注意点と抵当権と根抵当権の違い
    不動産売買と登記というところをお話しさせていただき
    その他購入後の問題点や、法人化するときの手続きなど
    具体的な部分も、記載例を交えてお話しさせていただきます

     

     
    中小企業診断士兼FPでもあり、税理士の方による収支関連のお話しと
    司法書士、行政書士による売買契約から登記簿の注意点
    不動産・商業登記のお話しを一通り聞けるいい機会(…というと手前味噌ですが…)
    ですので、ぜひ一度お越しください

     

     
    弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
    住宅ローンに関するご相談やご説明
    売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております

    平日9:00~18:00にご予約いただければ
    平日の面談相談だけではなく、平日夜間(最終相談スタート20:00)相談や
    土日相談なども行っておりますので、お気軽にご相談ください

    試しに事務所のロゴを入れてみました

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    定期借地権付きマンションとは

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    真夏日も多く、梅雨も近づいてきましたね
    夏は、熱中症対策で、スポーツドリンクを
    事務所に置いています
    外に出るときは、塩飴など塩分やミネラルが
    補給できるものを持っておくと便利かもしれませんね

     

     
    前に定期借家契約についてお話ししましたが
    今日は、定期借地権付きマンション
    定期借地権付き一戸建てについてです

     

     
    定期借地権契約は、平たくいうと
    契約更新がない借地契約です
    定期借地権には一般定期借地権や事業用借地権など
    3種類のものがありますが、ここでは一般定期借地権について
    書きたいと思います

     

     
    ここ数年前から
    定期借地権付きマンションや定期借地権付き一戸建てなどの
    物件が出るようになりましたね

     

     
    これらのメリットは底地が所有権でなくて借地権なので
    所有権の物件に比べて物件自体の価格が比較的
    安いことでしょうか
    ですから、立地の良い場所の物件や広い物件でも比較的手に入れやすい
    ことが挙げられると思います

     

     
    一般定期借地権は、存続期間50年以上の期間を定め、
    契約の更新をしないことや期間満了しても建物買取請求をしないこと
    建物再築による存続期間の延長がないことを定めます

     

     
    ですから、50年の期間がきたら、マンションや家を解体して更地にして
    出ていかなければならないことになります
    また、借地権ですから地代の支払いも検討事項です
    物件を見る際には、価格のみならず様々な観点から検討しておくとよいかもしれません

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    家を賃貸に出したいけど、期間がきたらホントに返してもらえるの?

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    良い天気が続いていましたが、今日は久しぶりに雨ですね
    そろそろ梅雨も近づく季節になってきました
    昔は田んぼに行くと、水路などでカエルを見かけましたが
    最近は、カエルの鳴き声など滅多に聞かなくなってしまいました

     

     
    さて、今日は家の賃貸借契約に関することを書きたいと思います
    せっかく家を手に入れたのに、転勤になってしまった
    親の代からの家が地方にあるが、仕事の関係で住むことができないなど
    様々な事情で、自分の家だが住むことができない方も
    おられると思います

     

     
    賃貸に出したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか
    賃貸に出した場合、期間が満了したらちゃんと返してもらえるのかと
    不安に思われることもあると思います

     

     
    しかし、通常の賃貸借契約で契約すると、契約期間が満了しても、
    期間満了の1年前から6か月前までに
    貸主から借主に「契約更新をしない」ことを言わないと
    契約が更新したとみなされ、
    さらに
    契約期間満了後も借主が住み続けていると、
    契約更新があったとみなされます
    貸主が契約更新を拒否するには、
    自分がそこに住むなどの他、正当事由が必要とされています

     

     
    まさに、契約期間満了しても返してもらえないこともあるのです

     

     
    賃貸借契約の更新がないことを定めるには、
    「定期借家契約」によることが必要です

     

     
    定期借家契約をするには、
    契約は公正証書などの書面で契約をすることと
    さらに
    「契約の更新がない」ことを
    契約書とは別の書面を作成して
    借家人に説明することが必要とされています

    このような定期借家契約にすることで、
    期間が来たら家を返してもらえることができます

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