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    人生を豊かに過ごすための言葉

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    バレンタインが近づいてきましたね
    最近は自分のためのご褒美チョコや
    友達とチョコを交換する友チョコも
    流行っているようですね
    ちょっと昔と比べて、
    受け手ではなく
    自分が主体となって行動しようという人が
    増えているような気がします

     

     
    さて、法律上の手続きで、自分の想いを残す行為は「遺言」です
    「遺言」は残された家族へのメッセージですが、自分のために人生を生き生きと
    すごせるような方法はないかと考えてみました

     

     
    私は、1月に1年の目標を立てて2月頃には忘れてしまうので
    将来的な目標や生活設計を見直す簡単な方法を私なりに書いてみました
    法律行為ではないので、若干他愛ない言葉ですがご勘弁くださいませ

     

     
    ノートにまずは次の事柄を書き記します
    ノートはスケジュール帳などでも構わないでしょう

     

     
    1今までに自分がしてきたことや達成したこと、
    楽しかったこと、苦しかったこと

     

     
    2今までの自分の信条、目標 

     

     
    3今までに出来なかったこと、達成できなかった目標 

     

     
    4今までの人生を振り返って家族や周りの人々への想い

     

     
    5 1から4を踏まえてこれからやってみたい事や達成したいこと

     

     
    「してきたこと」は仕事以外でも構いません
    趣味やサークル活動、子育て、勉強何でも構いません。
    「これからやってみたいこと」も仕事でも仕事以外の趣味や遊びでも構いません

     

     
    「目標」も文字として書き記すことで、
    単に心で願うよりも達成しやすくなると云われていますね
    いつも目ににつくところに書いておくことで
    日々の生活を豊かにしていくことができればと思います

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    家族や自分が高齢になったときのお悩みについて

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    お正月を過ぎて少し寒さが和らいだ気がしましたが、
    ここ数日また寒くなりましたね
    寒さのせいか、最近肩こりがひどくなり
    たまに近所の温浴施設に行きますが
    元気なお年寄りが多くてびっくりします

     

     
    さて、今日は、自分や家族が高齢になったときの問題についてです

     

     
    消費税が上がり、物価も上昇傾向にあるのに
    年金は下がる一方で
    高齢になったときの生活に対する不安がある方も
    おられると思います

     

     
    「特養」といわれる介護老人福祉施設は
    食事の世話や入浴、排泄などのほか健康管理などの世話も行い
    入居すると人生の最後の時までずっと生活することができますので
    入居待ちの人が多く、なかなか入居出来ないのが現状のようです

     

     
    介護老人保健施設という施設もありますが、
    これは病院に入院する必要がなくても
    リハビリが必要な場合などのときに
    一時的に入居する施設で、
    基本的には治ったら帰宅して自宅で過ごしてもらうことを
    目的とする施設ですので入居期間の制限があるのが原則のようです

     

     
    できれば元気なうちは、自分で身の回りの世話をして
    自宅で生活したいと思われる方も多いでしょう

     

     
    国の介護保険制度によって、
    40歳以上の人は介護保険料を支払うことになっていますので
    高齢になって介護が必要になればこのサービスを受けることができます
    サービスの内容は、訪問介護などの在宅ケアのほか
    先程のような施設に入所する公的な介護施設のサービスがあります

     

     
    サービスを受けるには、市町村に「要介護認定」の申請をして
    「要介護認定」を受ける必要があります

     

     
    気になるのは、自己負担金ですが、
    「要介護度」の低重に応じて、支給限度額も変わってきます
    原則的には、利用したサービスの1割を負担するとされています
    しかし、介護保険による支給限度額を超える分は自己負担となります

     

     
    最近、元気なお年寄りが増えましたが
    皆さん自分の趣味やおしゃべりをしたり
    生きがいを見つけて笑顔で過ごされている方は
    お元気な方が多いように思います

     

     
    パワフルなお年寄りに見習うことも多いなあと感じています

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    身近な問題と公正証書の活かし方

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    大阪駅や周辺などで、外国人観光客を目にすることが多くなりました
    事務所の近くでは
    ドラックストアなんかで化粧品やシャンプーを吟味する姿を見かけます

     

     
    さて、今日は公正証書の活用についてです

     

     
    「転勤で引っ越すので住居を賃貸に出したい」
    「離婚することになったので、養育費・財産分与などの取り決めをしたい」
    「貸したお金が返ってくるようにしたい」
    「そろそろ自分の家族のために遺言をしておきたい」

     

     
    普段何気なく生活するなかで、
    大切な決断や決め事をすることもあると思います
    そのなかでも、他人と話し合ったり
    契約を交わすことはとても骨の折れること
    だと思います

     

     
    他人と契約をするときに大切なことは
    契約書として文書を残しておくことが重要です
    この契約の証明力を高める方法もあります

     

     
    契約を公正証書として作成するという方法です

     

     
    例えば、金銭の借用書の場合
    通常は、お金を返さないときに返してもらうためには
    「お金を返せ」という裁判を経て、勝訴しないと強制執行ができません

     

     
    しかし借用書を公正証書にしておくと
    「期限内に返済しなければ強制執行されることを認める」という
    「強制執行認諾文言」の条項を入れておくと、
    「お金を返せ」という裁判をしなくても
    この公正証書をもって強制執行をすることができます

     

     
    また、その他の賃貸契約書や離婚協議書の場合でも
    公正証書で作成し「強制執行認諾文言」の条項を入れておくと、
    万一、養育費の支払いが滞った場合でも
    この公正証書をもって強制執行をすることが可能です

     

     
    大切なのは、公正証書を作成する際に
    契約当事者が公証役場に出向き
    公証人が立ち会って公正証書を作成するので
    誰の立会いもなく当事者だけで契約するよりも
    「契約したこと」に対する考え方が重くなり
    契約を守ろうとする姿勢が働くというメリットも
    あります

     

     
    最近、大きな災害や事件を見るたびに
    普通に生活できることの大切さを感じます
    生きていくうえで、様々な局面に立つこともありますが
    慌てずに乗り切っていきたいものです

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    土地を購入する際に注意したいポイント

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    今日はあいにくの天気ですね
    今年の冬は雨が多いように感じます
    昼間晴れていても、夕方雨が降ってきて
    「昨日天気予報で雨って言ってなかったやん」
    ということもしばしばです

     

     
    さて、今回は住宅を建てるために土地を購入する場合
    注意しておくべきポイントについてまとめてみました

     

     
    現地調査はもちろんですが他にも検討すべき点がいくつかあります

     

     
    一つは、その土地の地目や権利関係を確認することです

     

     
    これは、法務局で登記簿謄本を取ると、記載されています
    「地目」とは、土地の利用状況によって定まる土地の種類です
    土地の地目は登記簿謄本の「表題部」という箇所に載っています
    住宅を建てたい場合は「宅地」と記載されていることが必要です

     

     
    権利関係も登記簿謄本(不動産全部事項証明書)で分かります
    権利関係は登記簿謄本の「甲区」と「乙区」に書かれています

     

     
    「甲区」は所有権関係が「乙区」にはそれ以外の権利関係が記載されますが
    見ておきたいのは「甲区」の所有者は
    配偶者名義や父名義などではなく、きちんと売主になっているかどうか
    「仮登記」や「差押」「仮差押」などというようなものが記載されていないかも
    チェックしておきたいところです

     

     
    その他にも、建物を建築できる土地かどうかを調査しておくとよいでしょう
    その土地で商売をされる方はもちろん
    お住まいになられる方も注意しておく必要があります

     

     
    具体的には「接道義務」の条件を満たしているか
    つまり、敷地が建築基準法で決められた道路に
    2メートル以上接しているかということなどが挙げられますす

     

     
    また土地の用途地域の規制がある地域もあります

     

     
    都市計画法では、用途地域を
    「住宅地域」「商業地域」「工業地域」に分けて指定し
    この指定により、建築基準法で各用途地域に
    建築できる種類の建物が決められています

     

     
    例えば、「工業地域」の中の「工業専用地域」では
    店舗や住宅を建てることはできません

    また、第一種低層住宅専用地域や第二種低層住宅専用地域の場合
    12メートルまたは10メートル以下の建物しか
    建築できないとされているようです

    これは低層住宅の住環境を守るために
    建物の高さ制限のほかに
    一定の商業施設や遊戯施設や風俗施設などが建築できないと
    制限されているものですので
    閑静な住環境を望まれる方にとっては
    過ごしやすい地域ともいえるかもしれません

     

     
    ご自身が欲しいと思っている土地のエリアにはどのような学校があるのか
    どのような環境であるのかといったことを気にされる方は多いと思いますが
    どのような制限があるのか…っということは
    あまり気にされない方も多いようですので

    購入前にはきちんと確認されることをオススメします

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    土地の賃貸借期間が満了してもすぐに明渡しを請求できないの?

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    先日スーパーに行ったら、もうバレンタイン用の
    チョコレートが売り場に並んでいました
    「だいぶ気が早いなー」と思いながら
    綺麗なディスプレイを眺めていました

     

     
    さて、今日は土地の賃貸借契約の期間満了時についてです

     

     
    家を建てて住む目的で土地を借りた場合
    借地契約後、期間満了になったら契約は終了するのでしょうか

     

     
    この場合、借地人が契約更新の請求をしたら
    地主が契約更新を断って
    明け渡しをしてもらうには「正当事由」がいるといわれています

     

     
    一定期間が来たら自動的に契約が終了する「定期借地権」や
    「土地の一時使用のための借地権」の場合は別ですが、
    通常、建物を所有するための借地契約の場合、
    法律では借地人が保護されており、
    契約期間が満了しても借地人が契約更新を請求したら、
    地主は簡単には拒めないことになっています

     

     
    借地人が契約更新の請求をした場合、
    地主が何もせず放っておいて異議をいわない場合は法定更新として、契約更新となります
    地主が更新について「更新しない」と異議を唱えた場合ですが
    「地主の異議の申立て」については、
    「正当事由のあること」が求められます

     

     
    「自分の土地なのになぜ期間がきても取り返せないのか」
    と思われる方もおられるかもしれません
    昭和10年頃の住宅飢饉から立ち退きを余儀なくされる賃借人を
    法律が保護する立場に立ったことが今の法律の基になっているようです

     

     
    もちろん借地料の支払いが滞っていたり、他人にまた貸ししているような
    契約に反する事柄がある場合は、
    契約の解除を請求して明け渡し請求できますし、
    期間満了による契約終了に借地人も同意している場合は明け渡しとなります
    しかし、期間満了で立ち退いてもらいたい時でも
    借地人が契約更新を請求したら、
    契約更新を拒絶して「期間が満了したのですぐに立ち退いてください」
    といえないのです
    契約更新を拒絶するには、地主に「正当事由があること」が求められます

     

     
    正当事由の判定は地主と借地人の双方の利害などを考慮して決められます
    法律・判例では、地主が自分で土地を使う必要がある場合や
    立退料の提供など正当事由を補完する事柄を考慮して判断されるようです

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    相続する、しないは自分で決められる

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    お正月が過ぎて、休み中に蓄積された脂肪が気になりだしてきました
    昨年から、スムージーやグラノーラなど健康的な食事を使った
    ダイエットが流行っていますね
    カフェなんかで飲む「スムージー」よりも
    駅のジューススタンドで立ち飲みする「野菜ジュース」のほうが
    身近に感じられます
    数年前に流行った「ロングブレスダイエット」
    のDVD付の未開封の本が本棚の隅から発掘されたので、
    今さらながら始めようかと思います

     

     
    さて、今日は相続についてです
    「相続」は今まで何度かお話ししてきましたが、
    「相続する、しないを自分で決める権利」についてです
    人が亡くなると自動的に「相続」となります
    「相続」は亡くなった人の財産・負債の全てを引き継ぐことです
    これが原則ですが、死亡した人に借金などがあった場合
    相続人が自分のものでない負債を背負うことになりかねません
    ですから
    亡くなってから3ヶ月の間であれば、
    相続するかどうかを相続人が自分で決めることができます

     

     
    1 亡くなった人の財産・負債の全て、
    つまり一切の相続財産を引き継がず、放棄する場合
    2 亡くなった人の遺産で支払える分だけ負債も限定的に相続し
    負債が財産を超える部分については相続しない場合

     

     
    上記1を「相続放棄」といい、2を「限定承認」といいます
    どちらの手続も、亡くなってから3ヶ月の間に
    亡くなった人の住所を管轄する家庭裁判所に
    「申述書」という書面を提出する必要があります
    1の「相続放棄」は各々の相続人個人で手続きできますが
    2の「限定承認」は相続人の全員で手続きすることが求められます
    相続放棄をした人がいる場合は、その人以外の全員で手続きすることになります

     

     
    亡くなってから3ヶ月間、上記の手続きを何もしなかった場合
    若しくは相続財産の一部などを処分した場合は
    「単純承認」とされ
    原則通り、亡くなった人の遺産の全てをそのまま引き継ぐことになります

     

     
    誤解しやすいのは、ここでいう「相続放棄」とは
    一切の遺産を引き継がず、最初から相続人でなかったことになります

     

     
    負債がなく不動産や預貯金など財産がある場合で
    「兄に実家を相続させたいから、私は家の相続を放棄したい。
    預貯金は兄と分けたい」
    という場合は、先の「相続放棄」の手続きではなく
    「遺産分割協議」の手続きによることになります

     

     
    また、「相続放棄」や「限定承認」の申述書を提出した後でも
    相続財産を消費したり、処分してしまった場合は
    「単純承認」とみなされてしまいますので注意が必要です
    特に「限定承認」は、申述書を提出すれば手続が終わるわけではなく
    官報公告手続や債権者への弁済手続などが必要です

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    収益不動産を購入する方向けのセミナーを開催します!

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    Facebookをご利用の方には既にご案内させていただいたのですが
    2014年10月10日(金)18:30~20:50大阪産業創造館にて
    ドリームゲート主催研修「収益不動産オーナーを目指すサラリーマンや
    事業者の方むけのセミナーを開催させていただきます
    受講料:3,000円(懇親会は別途)

     
    ↓お申し込みはこちらから↓

    http://www.dreamgate.gr.jp/seminar/topics_detail4/id=253

    syuueki

    前半は税理士でもあり、中小企業診断士、AFPでもある杉山先生から
    不動産投資のポイント、物件購入までのスケジュール・物件の決め方といった点から

     
    キャッシュフロー計算・表面利回り・損益分岐点、リスクヘッジ
    法人化するときの見極めなど、不動産収益をおこなうときに
    必要な知識をギュギュッと詰め込んでお話しいただきます

     

     
    後半は、私和田から、不動産購入にあたっての検討事項として
    登記簿謄本、図面の見方、差押、仮処分など
    注意しておくべき登記についてのチェックポイントから

     
    現地調査、売買契約書、重要事項説明書、融資時の注意点と抵当権と根抵当権の違い
    不動産売買と登記というところをお話しさせていただき
    その他購入後の問題点や、法人化するときの手続きなど
    具体的な部分も、記載例を交えてお話しさせていただきます

     

     
    中小企業診断士兼FPでもあり、税理士の方による収支関連のお話しと
    司法書士、行政書士による売買契約から登記簿の注意点
    不動産・商業登記のお話しを一通り聞けるいい機会(…というと手前味噌ですが…)
    ですので、ぜひ一度お越しください

     

     
    弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
    住宅ローンに関するご相談やご説明
    売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております

    平日9:00~18:00にご予約いただければ
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    ホームページをWEB標準で再構築してみました!

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    アクアス司法書士行政書士総合事務所のホームページは
    HTMLで作成したものと、CMSで作成したものがあります

    HTMLで作成したものは
    WordPressやムーバブルタイプが流行りだす前に作成していたものなので
    そろそろ変えないとなぁ…と思っていたところ
    先週木曜日ににクラウドとホームページに関するセミナーを聞きまして
    早速その日のうちに構想を立てて、翌日金曜日から作成を開始しました

     

     
    実は、セミナーを聞くまでは
    レスポンシブデザインにして、スマホ、携帯、PCのどれで
    アクセスしても、的確に表示されるものに使用かと思っていたのですが
    PC用とスマホサイトを別々に作成して
    JAVAスプリクトなどで振り分けをするのもいいと聞いたのでそちらにしました

     

     
    で…後はやはり今ならCSS+HTML5で記述すべきだろうと思い
    悪戦苦闘しながら、デザイン、記事、サイト構成も全て一新したものが
    …ようやく昨日完成しました!!!

     

     
    で…今朝バグとりをしつつ、XMLのサイトマップと
    HTMLのサイトマップを作成して
    RSSとPINGの設定をして…一応完了!!!

     

     
    …あれ?スマホサイト…

    ……

    ………

    …はしばらくしてから作成して、JAVAスプリクトで振り分け…予定!です

     

     
    akuasuhp

     

     
    とりあえずこんな感じになりました(汗)
    弊事務所の新しいホームページはこちらから

     
    もしもリンク切れなどがありましたら、教えていただけると助かります(滝汗)
    あ…相互リンクなどもお気軽にご連絡ください^^

     
    …と…弊事務所は司法書士行政書士総合事務所ですから
    もちろん本業の方も、いつでもどこでもお気軽にお電話ください

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    フラット35とフラット35Sの融資条件について

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    今回は前回の続きという訳ではありませんが
    フラット35とフラット35Sの融資条件についてご案内します

    毎年お盆前後は他の事務所がお休みのためか
    13日~15日前後は、相続を含め、土地や建物の売買といった
    不動産に関するお問い合わせが多いように思います

    ひょっとしたら他の事務所にかけてみたところ繋がらないので
    いくつかかけてみたら、たまたま弊事務所に繋がった…
    という状態なのかもしれませんけど…(汗)

     

     
    フラット35、フラット35Sを利用するための条件として
    気になるものとして、まず思い浮かぶのは収入条件ではないでしょうか

     
    いくつかある収入条件のうち
    年収に占める借入金の年間返済合計額(フラット35を含みます)が
    一定以内でなければならない
    …というところには注意が必要です

     
    この年間合計額というのは、フラット35、35S以外に借り入れがある場合
    フラット35や35Sを利用した場合
    全ての借入額の返済額を併せると返済額はいくらになるのか
    またその返済額は融資条件の範囲内であるか否か…ということです

     

     
    ですから債務の管理と返済計画をきちんと検討したうえで
    ご自身の収支などを含めた資金計画を立てねばなりません

     

     
    他の融資条件として、資金使途などもあります

     
    …が、融資条件という今回のブログから少し横道にそれて
    資金計画の注意点についても触れておきたいと思います

     
    フラット35、フラット35Sを利用する場合
    繰り上げ返済手数料無料!!!

    というところばかり強調されていますが…
    融資手数料はかかってきます
    …これ結構落とし穴でして…そんなの聞いていない!
    という方もいらっしゃるようですので
    あらかじめ心づもりしておいた方がよろしいかと思います

     

     
    …と…少し長くなってきましたね
    その他融資条件や注意点について
    今回も「まほろば不動産」さんのサイトで
    「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」というタイトルで
    まとめさせていただきましたので、よろしければご一緒にご覧ください
    まほろば不動産「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」

     

     
    弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
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    売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております

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    住宅金融支援機構のフラット35について

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    不動産登記の専門家である司法書士としてなのか
    もしくはマンション関連の契約書などを作成する専門家である行政書士としてなのか
    これらを兼業しているからなのか
    あるいはコンサルタント業務も行っているからなのかはわかりませんが

    マンションの購入を考えてらっしゃる方から
    住宅ローンに関するご質問をお受けすることがあります

     

     
    なかでも多いのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している
    長期固定金利のフラット35、フラット35Sについてでしょうか
    銀行や信用金庫などが取り扱う民間口-ンとの比較ということで
    大半の方が検討に入れているせいかもしれません

     

     
    フラット35を利用するには
    住宅金融支援機構の技術基準に適合しなければなりませんが
    長期固定金利で、保証料不要だったり
    繰り上げ下返済手数料不要だったりという特徴があります

     
    今回は、たまにコラムを書かせていただいている
    「まほろば不動産」さんのサイトで、このあたりのことをまとめてみました
    まほろば不動産「フラット35とは?フラット35Sとの違いと改正点」

     

     
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