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収益不動産を購入する方向けのセミナーを開催します！
Ｆａｃｅｂｏｏｋをご利用の方には既にご案内させていただいたのですが
2014年10月10日(金)18:30～20:50大阪産業創造館にて
ドリームゲート主催研修「収益不動産オーナーを目指すサラリーマンや
事業者の方むけのセミナーを開催させていただきます
受講料：３，０００円（懇親会は別途）
↓お申し込みはこちらから↓
http://www.dreamgate.gr.jp/seminar/topics_detail4/id=253
前半は税理士でもあり、中小企業診断士、ＡＦＰでもある杉山先生から
不動産投資のポイント、物件購入までのスケジュール・物件の決め方といった点から
キャッシュフロー計算・表面利回り・損益分岐点、リスクヘッジ
法人化するときの見極めなど、不動産収益をおこなうときに
必要な知識をギュギュッと詰め込んでお話しいただきます
後半は、私和田から、不動産購入にあたっての検討事項として
登記簿謄本、図面の見方、差押、仮処分など
注意しておくべき登記についてのチェックポイントから
現地調査、売買契約書、重要事項説明書、融資時の注意点と抵当権と根抵当権の違い
不動産売買と登記というところをお話しさせていただき
その他購入後の問題点や、法人化するときの手続きなど
具体的な部分も、記載例を交えてお話しさせていただきます
中小企業診断士兼ＦＰでもあり、税理士の方による収支関連のお話しと
司法書士、行政書士による売買契約から登記簿の注意点
不動産・商業登記のお話しを一通り聞けるいい機会（…というと手前味噌ですが…）
ですので、ぜひ一度お越しください
弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
住宅ローンに関するご相談やご説明
売買契約や金銭消費貸借契約に関するご相談も行っております
平日９：００～１８：００にご予約いただければ
平日の面談相談だけではなく、平日夜間（最終相談スタート２０：００）相談や
土日相談なども行っておりますので、お気軽にご相談ください
平日９時～１８時にご予約頂ければ、土日、平日夜も相談対応可能です
０６－６３６２－１００２
までご連絡ください
フラット３５とフラット３５Sの融資条件について
今回は前回の続きという訳ではありませんが
フラット３５とフラット３５Sの融資条件についてご案内します
毎年お盆前後は他の事務所がお休みのためか
１３日～１５日前後は、相続を含め、土地や建物の売買といった
不動産に関するお問い合わせが多いように思います
ひょっとしたら他の事務所にかけてみたところ繋がらないので
いくつかかけてみたら、たまたま弊事務所に繋がった…
という状態なのかもしれませんけど…（汗）
フラット３５、フラット３５Ｓを利用するための条件として
気になるものとして、まず思い浮かぶのは収入条件ではないでしょうか
いくつかある収入条件のうち
年収に占める借入金の年間返済合計額（フラット35を含みます）が
一定以内でなければならない
…というところには注意が必要です
この年間合計額というのは、フラット３５、３５S以外に借り入れがある場合
フラット３５や３５Sを利用した場合
全ての借入額の返済額を併せると返済額はいくらになるのか
またその返済額は融資条件の範囲内であるか否か…ということです
ですから債務の管理と返済計画をきちんと検討したうえで
ご自身の収支などを含めた資金計画を立てねばなりません
他の融資条件として、資金使途などもあります
…が、融資条件という今回のブログから少し横道にそれて
資金計画の注意点についても触れておきたいと思います
フラット35、フラット35Ｓを利用する場合
繰り上げ返済手数料無料！！！
というところばかり強調されていますが…
融資手数料はかかってきます
…これ結構落とし穴でして…そんなの聞いていない！
という方もいらっしゃるようですので
あらかじめ心づもりしておいた方がよろしいかと思います
…と…少し長くなってきましたね
その他融資条件や注意点について
今回も「まほろば不動産」さんのサイトで
「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」というタイトルで
まとめさせていただきましたので、よろしければご一緒にご覧ください
まほろば不動産「フラット35・フラット35Sの融資条件と注意点」
弊事務所では、不動産の購入を考えてらっしゃる方からの
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分譲マンションの管理組合と自治会の役割の違いについて
５月の日差しに加えて、初夏を思わせる気候ですね
街では半袖の方も見かけます
さて、以前、このブログで、
分譲マンションの管理組合について書きましたが
今日は、自治会との違いについて書きたいと思います
マンションの管理運営決定は、
そこで暮らす所有者が自分で決めるべきものなので
分譲マンションの所有者で組合を形成し、
この構成員の決定
具体的には、各所有者の総会決議によって
管理や運営について決定します
この分譲マンション所有者による組合が管理組合です
ちょっとわかりにくいですが、平たく言うと
マンションに住んでいる所有者の多数決による組織のことです
管理組合が区分所有法という法律に基づいてできる組織であるのに対し
自治会は、任意の団体で、
同じマンションで暮らす人々のコミュニケーションを
活性化することによって
地域福祉や生活環境の向上を図るものです
町内会と同じような働きをします
管理組合は、分譲マンションには必ずありますが
自治会は任意団体ですので、存在するマンションと
存在しないマンションがあります
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不動産購入時の諸費用って何？
桜が咲いたと思ったら、あっという間に満開になりましたね
毎年、桜が咲き始めて満開になるまでの風景を
電車の車窓などで楽しむのですが、今年はその余裕がなかったです
さて、一戸建てやマンションの販売チラシ等で、
「購入の際には別途諸費用がかかります」
などと書かれているのを
目にしたことはないでしょうか
諸費用って何？と思われる方もおられるかもしれません
諸費用は、平たく言うと
不動産購入時に不動産価格のほかにかかる費用のことです
具体的には、不動産売買契約書に貼る印紙代
中古物件のときは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、
住宅ローンを組むときは、銀行に支払うローン事務手数料、
住宅ローン保証料、
火災保険・地震保険料、団体信用生命保険料などがかかり、
その他にも、不動産を自分の名義にしたり
住宅ローンの抵当権設定登記をしたりするための登記費用がかかります
また、税金関係についても、不動産取得税や登録免許税、固定資産税等が
かかります
住宅ローン保証料とは、住宅ローンの支払いについて
保証人を立てる場合と同じく
保証会社に保証してもらうための制度で
住宅ローンの支払いが延滞等により支払われない場合に
保証会社が支払うためのものです
保証会社が立て替えて支払った場合は、
今度は保証会社に対して支払わなければなりません
これについては一括返済等を求められる場合がありますので
注意が必要です
購入者にとっては、住宅ローン以外にも様々なお金がかかり
頭の痛いことですが、事前に不動産価格以外にも必要な費用を
知ることで、購入予算や資金計画を立てやすくなると思います
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賃貸マンション退去時はまっさらにしないといけないのですか
４月となり、既に新生活を始められた方もいらっしゃるのではないかと思います
この新生活に入られるタイミングでは、新たにマンションを購入する方だけではなく
就職などを機に一人暮らしをされたり
転勤などを機に、引っ越しをされたりというように
あらなにマンションを借りなれる方からも相談が多い季節です
そんな相談のなかで、今日は退去時のポイントの一つとして
「原状回復義務」についてまとめてみました
マンションを借りる際、不動産会社でいろいろとマンションを見たうえで
ここだ！と決めた後は、貸借契約書に必要事項を記入したうえで
貸主さんと賃貸借契約を結びますよね
この「賃貸借契約書」のなかに「原状回復義務」
という言葉があるのを目にしたことはないでしょうか
「原状回復義務」とは
大まかに言うと賃貸物件の退去時においては
「自分で部屋に取り付けた借主の持ち物、エアコンなどは
借主が自分で取り除かなければならないこと」をいいます
勘違いされてらっしゃる方が多いのですが
「原状回復」といっても、部屋をまっさらにする義務までは負わないので
原則として、退去時に部屋のリフォームや修繕までは負う義務はありません
賃貸借契約では、借主が部屋を利用するために家賃を払っていますので
家主は部屋を使用できる状態にしなければならないとされています
だから、原則として、部屋の修繕義務は家主が負うのです
ですから、借主が普通に生活していてできるキズ（通常損耗）や
古くなってできる傷み（経年変化）までを元通りにする義務はありません
しかし、契約書によっては、「特約」として
退去時にフローリングを張り替えたりリフォーム費用までを
借主の負担とするものが設けられていることがあります
契約の内容がどのようなものかによって異なりますが
消費者契約法によってその「特約」が無効とされる場合もあります
借主が普通に生活していてできる自然損耗までは修繕義務はありません
しかし、借主の管理が悪くて損耗が広がってしまった場合や
借主の故意・過失によってできた損耗については、借主が修繕義務を負うとされています
自分の希望していた部屋を借りられたときは
つい契約書までは見ないで
タンスなどに保管したままになっていることもあるかと思いますが
どんな契約になっているか見ておくと、いざという時にあわてずにすむ場合もあります
契約時のみならず契約が終わったときにも一読されることをお勧めします
不動産の購入時のみならず、これから引っ越しをするなどの際
契約に関することや、チェックポイントなど
お気軽にご相談くださいませ
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分譲マンションのマンション管理組合とは
マンションは多くの人が集まって暮らすため
集団で快適に生活するためのルールづくりが必要となります
分譲マンションの管理、運営等の決定は
マンション所有者がすべきものですから
所有者全員でマンション管理、運営等を行うための団体を構成します
この団体が「管理組合」と呼ばれるものです
マンションを買うと、自動的に管理組合の構成員になります
このようにマンションの管理、運営等の決定は管理組合が決定しますが
管理組合自体が人間のように判断することはできないので
管理組合の意思決定は総会で各構成員の議決によって決めることになります
マンション所有者は、管理組合の構成員として管理組合の総会に出席して議決権を持ちます
管理組合の決定事項は総会で決めますが、業務執行は理事会で決められます
よく間違えられやすいのが「管理会社」との違いですが
管理会社は管理組合からマンション管理に関する事務を委託されている会社です
まとめると
管理組合とは、マンション所有者皆様の生活を円滑で暮らしやすいよう維持するために
その管理、運営等を決定する団体で、その決定にはマンション所有者が関わります
一方、管理会社とは、管理費や修繕積立金の金銭管理
マンションの廊下やエントランス等共用部分の清掃や保守点検、防犯警備等
マンションの管理事務について、管理組合から委託を受けて事務手続きをする会社です
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住宅ローン利用時の融資までの流れ
家を購入する際、決めた！じゃあ早速現金で払います！
という方よりも、頭金だけ用意しておいて
残りの購入資金は住宅ローンを利用する方が多いのではないでしょうか
マンション購入時に住宅ローンを利用するにあたって
まずは下記のような融資の流れをご紹介します
１．金利や返済能力、頭金の有無などを検討したうえで
慎重に金融機関を選ぶ
２．利用する金融機関が決まったのであれば
金融機関で融資申し込みをする
３．審査が降りれば、お金を借りる契約として
金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます
また通常、金融機関が無担保で
住宅購入目的の貸付を行うことはありませんから
上記契約に基づいて、購入される家に
金融機関の抵当権を設定する登記手続きを行います
ここまでは金融機関での融資だけを紹介しましたが
実際にマンションや一戸建てを購入する際には
もちろん不動産選びにはじまりますから
不動産を探してくれている仲介会社での売買契約
売買契約が済んだのであれば、手付金以外の残代金の決済について
決済する日を設けることになります
この決済する日に不動産の所有権移転と
抵当権設定に関する登記書類の確認などを行いますので
上記１~３と併せて調整しておく必要がありますから
また改めてご紹介させていただきます
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一戸建てかマンションか 家を買う際のチェックポイント
昨年来から都市部の駅近などで、マンションの建設ラッシュが続いていましたね。
マンション建設に合わせて大型ショッピング施設建設など
都市開発がされるケースも多いですね
一戸建ても、環境に配慮した設備の整ったものもあり
以前より選択肢が広いと思います
どんな家に住むかは
その後の生活をどのように暮らしていきたいかを考えることでしょうか
一戸建て、マンションの選択肢がありますが
どちらを選ぶかは各々の生活スタイルによって決まると思います
一戸建ては、比較的郊外などの住宅街にあり
マンションと比較すると、庭があり、ペットを飼うことができて
自分の駐車場に車を駐車できるところがメリットでしょうか
また、小さな子供がいる場合は
上下階への騒音を気にせずに住めることもメリットの一つだと思います
反面、建物の老朽化に伴い
壁の塗り替えや瓦の張替などのメンテナンスは自分で行う必要があります
また、売却の際には、家の築年数に応じて減価償却されて
実質土地の値段で決まることもありますので
買い替えなどを検討する際には、この点も考慮する必要があります
マンションは、比較的駅周辺などにあり、一戸建てと比較すると
オートロック等セキュリティ面が備えられていることや
最近のマンションは共用施設など設備が充実しているものも多いです
反面、毎月の住宅ローンとは別に、修繕積立金や管理費を支払わなくてはなりません
修繕積立金は年数に応じて増えていきますので
購入の際は、住宅ローン返済額に併せてこの点も考慮する必要があります
車を所有する場合は駐車場代もかかる場合があります
また、一戸建ては購入後も自由にリフォームできますが
マンションの場合はリフォームの際には管理組合や居住者への申告や同意が
必要な場合もあります
快適に生活していくために、住宅の購入は自分や家族の希望、ライフスタイル、予算を検討し、色々な方向から見ていかれることをお勧めします
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アクアス司法書士行政書士総合事務所ブログを開設しました
新たに、弊事務所スタッフブログを開設いたしました
お住まいになられるマンション、一戸建ての購入の際に
お役立ていただける契約などに関するお話や
収益用不動産の購入にかかるお話等
各種契約についての情報や住宅ローン
金融機関からの融資関連情報
土地建物の相続、遺言など、
皆様のくらしに関わる情報をお届けして参りたいと思います
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