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    4月, 2014

    自分が残した財産を誰かに引き継がせるには

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    新緑のきれいな季節になってきましたね
    事務所から見える街路樹も、緑が鮮やかになってきました
    さて、今日は相続に関するあれこれについて書きたいと思います

     

     
    最近は「終活」などが話題になったこともあり
    人生の終わりについて、自分で考えていこうとする方も
    増えていると思います

     

     
    ご自分の財産について、誰に何を引き継がせるかを
    お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか

     

     
    人が亡くなるとその時点で相続の問題が起こります
    法律で定められた一定の親族(法定相続人)が
    法律で定められた相続分に従って相続する
    というのが基本ですが

     

     
    特定の財産を誰かに相続させたいという場合には
    遺言書を作成することも方法の一つです

     

     
    また、亡くなられた後に、法定相続人のうちの誰かが
    特定の財産を相続することを決める場合には
    法定相続人の全員で遺産分割協議をするという
    方法もあります

     

     
    よく、「長男が家を相続するから
    後の相続人は相続放棄を
    したらいいのですか?」
    と聞かれることがありますが

     

     
    法律上、「相続放棄」とは
    「相続放棄をした人が最初から相続人
    でなかったことにする」
    ことですので
    「特定の相続財産について自分は受け取らない」
    という場合には
    先ほどの遺産分割協議をすることになります

     

     
    遺言や遺産分割については
    その他にもいろいろ考えておかねばならないことがありますので
    その点についてはまた今度お話します

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    土地を買う時のチェックポイント その1

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    だいぶ暖かくなりましたが、日によってかなり気温差がありますね
    花粉もまだ飛んでいるようです
    このところ天気が良いので、花粉の飛散は多いようです
    事務所の窓から外を眺めると、遠くの景色が霞んで見えることがあります

     

     
    家や会社、事務所などの敷地等として
    土地を購入される方も
    いらっしゃると思います

     

     
    土地を買う際に、チェックしておきたいポイントがいくつかございます

     

     
    現地に行って、土地の現況確認や周りの環境
    駅からの距離などを
    確認することはよくなされることではないでしょうか

     

     
    これ以外にも注意しておきたいこととして

     

     
    1 土地の権利関係がどのようになっているか見てみる

     

     
    土地の登記簿謄本を取れば、売主に所有権があるか
    抵当権などの権利関係はどうなっているかを
    確認することができます
    登記簿謄本は、近くの法務局で誰でも取得できます

     

     
    謄本の確認と同じくチェックしておきたいこととして
    2 都市計画図の確認があります

     

     
    都市計画図は市役所や役場の都市計画課に備えられていますし
    インターネット上のホームページから閲覧できる市もあります

     

     
    都市計画図では、買いたい土地に建築しようとする建物が
    建てることができるのか
    建物の大きさや用途に制限があるかなどを
    確認することができます

     

     
    都市計画図では、都市計画区域や用途地域などの確認ができます
    都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、未指定地域に分類されます

     

     
    このうち、注意したいのは、市街化調整区域です
    市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域で
    開発等は原則として行われない区域のことです

     

     
    無秩序な乱開発を防止し、自然環境の保全を図るために
    開発行為が規制されているのです

     

     
    市街化調整区域は、原則として
    通常の住宅や商店、事務所などを建てることを禁止しており
    転入者等が新たに建物を建てることはできません

     

     
    例外的に農林水産業用の施設や公的な開発等は
    認められる場合があるようですが
    原則的には、一般建物の建築等は規制されています

     

     
    土地を買う際には、その土地が市街化調整区域になっていないか
    用途地域に制限がないかを確認することもポイントの一つです

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    不動産購入時の諸費用って何?

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    桜が咲いたと思ったら、あっという間に満開になりましたね
    毎年、桜が咲き始めて満開になるまでの風景を
    電車の車窓などで楽しむのですが、今年はその余裕がなかったです

     

     
    さて、一戸建てやマンションの販売チラシ等で、
    「購入の際には別途諸費用がかかります」
    などと書かれているのを
    目にしたことはないでしょうか

     

     
    諸費用って何?と思われる方もおられるかもしれません

     

     
    諸費用は、平たく言うと
    不動産購入時に不動産価格のほかにかかる費用のことです

     

     
    具体的には、不動産売買契約書に貼る印紙代
    中古物件のときは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、
    住宅ローンを組むときは、銀行に支払うローン事務手数料、
    住宅ローン保証料、
    火災保険・地震保険料、団体信用生命保険料などがかかり、
    その他にも、不動産を自分の名義にしたり
    住宅ローンの抵当権設定登記をしたりするための登記費用がかかります
    また、税金関係についても、不動産取得税や登録免許税、固定資産税等が
    かかります

     

     
    住宅ローン保証料とは、住宅ローンの支払いについて
    保証人を立てる場合と同じく
    保証会社に保証してもらうための制度で
    住宅ローンの支払いが延滞等により支払われない場合に
    保証会社が支払うためのものです

    保証会社が立て替えて支払った場合は、
    今度は保証会社に対して支払わなければなりません
    これについては一括返済等を求められる場合がありますので
    注意が必要です

     

     
    購入者にとっては、住宅ローン以外にも様々なお金がかかり
    頭の痛いことですが、事前に不動産価格以外にも必要な費用を
    知ることで、購入予算や資金計画を立てやすくなると思います

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    賃貸マンション退去時はまっさらにしないといけないのですか

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    4月となり、既に新生活を始められた方もいらっしゃるのではないかと思います
    この新生活に入られるタイミングでは、新たにマンションを購入する方だけではなく
    就職などを機に一人暮らしをされたり
    転勤などを機に、引っ越しをされたりというように
    あらなにマンションを借りなれる方からも相談が多い季節です

    そんな相談のなかで、今日は退去時のポイントの一つとして
    「原状回復義務」についてまとめてみました

     

     
    マンションを借りる際、不動産会社でいろいろとマンションを見たうえで
    ここだ!と決めた後は、貸借契約書に必要事項を記入したうえで
    貸主さんと賃貸借契約を結びますよね

    この「賃貸借契約書」のなかに「原状回復義務」
    という言葉があるのを目にしたことはないでしょうか

     

     
    「原状回復義務」とは
    大まかに言うと賃貸物件の退去時においては
    「自分で部屋に取り付けた借主の持ち物、エアコンなどは
    借主が自分で取り除かなければならないこと」をいいます

     
    勘違いされてらっしゃる方が多いのですが
    「原状回復」といっても、部屋をまっさらにする義務までは負わないので
    原則として、退去時に部屋のリフォームや修繕までは負う義務はありません

     

     
    賃貸借契約では、借主が部屋を利用するために家賃を払っていますので
    家主は部屋を使用できる状態にしなければならないとされています

    だから、原則として、部屋の修繕義務は家主が負うのです
    ですから、借主が普通に生活していてできるキズ(通常損耗)や
    古くなってできる傷み(経年変化)までを元通りにする義務はありません

     

     
    しかし、契約書によっては、「特約」として
    退去時にフローリングを張り替えたりリフォーム費用までを
    借主の負担とするものが設けられていることがあります

    契約の内容がどのようなものかによって異なりますが
    消費者契約法によってその「特約」が無効とされる場合もあります

     

     
    借主が普通に生活していてできる自然損耗までは修繕義務はありません
    しかし、借主の管理が悪くて損耗が広がってしまった場合や
    借主の故意・過失によってできた損耗については、借主が修繕義務を負うとされています

     

     
    自分の希望していた部屋を借りられたときは
    つい契約書までは見ないで
    タンスなどに保管したままになっていることもあるかと思いますが

    どんな契約になっているか見ておくと、いざという時にあわてずにすむ場合もあります
    契約時のみならず契約が終わったときにも一読されることをお勧めします

    不動産の購入時のみならず、これから引っ越しをするなどの際
    契約に関することや、チェックポイントなど
    お気軽にご相談くださいませ

    試しに事務所のロゴを入れてみました

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    分譲マンションのマンション管理組合とは

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    マンションは多くの人が集まって暮らすため
    集団で快適に生活するためのルールづくりが必要となります

     

     
    分譲マンションの管理、運営等の決定は
    マンション所有者がすべきものですから
    所有者全員でマンション管理、運営等を行うための団体を構成します

    この団体が「管理組合」と呼ばれるものです

     

     
    マンションを買うと、自動的に管理組合の構成員になります

     

     
    このようにマンションの管理、運営等の決定は管理組合が決定しますが
    管理組合自体が人間のように判断することはできないので
    管理組合の意思決定は総会で各構成員の議決によって決めることになります

    マンション所有者は、管理組合の構成員として管理組合の総会に出席して議決権を持ちます

     

     
    管理組合の決定事項は総会で決めますが、業務執行は理事会で決められます

     
    よく間違えられやすいのが「管理会社」との違いですが
    管理会社は管理組合からマンション管理に関する事務を委託されている会社です

     

     
    まとめると
    管理組合とは、マンション所有者皆様の生活を円滑で暮らしやすいよう維持するために
    その管理、運営等を決定する団体で、その決定にはマンション所有者が関わります

     

     
    一方、管理会社とは、管理費や修繕積立金の金銭管理
    マンションの廊下やエントランス等共用部分の清掃や保守点検、防犯警備等
    マンションの管理事務について、管理組合から委託を受けて事務手続きをする会社です

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    住宅ローン利用時の融資までの流れ

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    家を購入する際、決めた!じゃあ早速現金で払います!
    という方よりも、頭金だけ用意しておいて
    残りの購入資金は住宅ローンを利用する方が多いのではないでしょうか

    マンション購入時に住宅ローンを利用するにあたって
    まずは下記のような融資の流れをご紹介します
    1.金利や返済能力、頭金の有無などを検討したうえで
      慎重に金融機関を選ぶ
    2.利用する金融機関が決まったのであれば
      金融機関で融資申し込みをする
    3.審査が降りれば、お金を借りる契約として
      金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます

     

     
    また通常、金融機関が無担保で
    住宅購入目的の貸付を行うことはありませんから
    上記契約に基づいて、購入される家に
    金融機関の抵当権を設定する登記手続きを行います

     

     
    ここまでは金融機関での融資だけを紹介しましたが
    実際にマンションや一戸建てを購入する際には
    もちろん不動産選びにはじまりますから

    不動産を探してくれている仲介会社での売買契約
    売買契約が済んだのであれば、手付金以外の残代金の決済について
    決済する日を設けることになります

     

     
    この決済する日に不動産の所有権移転と
    抵当権設定に関する登記書類の確認などを行いますので
    上記1~3と併せて調整しておく必要がありますから
    また改めてご紹介させていただきます

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